Eine etwas zu groß gebaute Garage oder nicht genehmigte Anbauten oder Dachbodenausbauten sind typische Beispiele für Schwarzbauten. Ein Schwarzbau birgt dauerhafte finanzielle und juristische Risiken. Was kann man also tun, wenn das eigene Gebäude oder Teile des Gebäudes den rechtlichen Vorgaben nicht entsprechen?
Die rechtlichen Rahmenbedingungen des Bauens
Unter welchen Voraussetzungen in Deutschland gebaut werden darf, ist im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Es gibt zwar auch Bauvorhaben, die keiner Genehmigung bedürfen. Die Regel ist aber, dass neue Bauten oder deren Änderung einer Genehmigung bedürfen. Wer die geltenden baurechtlichen Vorschriften nicht einhält, riskiert hohe Bußgelder.
Wann benötige ich eine Baugenehmigung?
Wann eine Baugenehmigung erforderlich ist, ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. In Nordrhein-Westfalen sind zum Beispiel Garagen mit einer Grundfläche bis zu 30m², Schutzhütten für Wanderer, Auslaufflächen für Nutztiere, Hauseingangsüberdachungen oder Fahrgastunterstände genehmigungsfrei. Alle Bauvorhaben, die keiner Baugenehmigung bedürfen, sind in Nordrhein-Westfalen § 62 der Landesbauordnung (LBauO) aufgelistet.
Im Umkehrschluss bedarf jede Änderung der Nutzung oder Erweiterung eines bestehenden Gebäudes, die nicht genehmigungsfrei ist, einer Baugenehmigung. Jedes Bauvorhaben muss formell und materiell rechtmäßig sein. Formelle Rechtmäßigkeit bedeutet, dass eine erforderliche Baugenehmigung vor Baubeginn eingeholt worden sein muss. Materielle Rechtmäßigkeit bedeutet, dass das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, also insbesondere Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht übereinstimmen muss.
Die Behörde duldet jahrelang - gibt es Bestandsschutz?
Baurechtswidrige Zustände können jahrelang von den Behörden unentdeckt bleiben, sodass der Schwarzbau erst einmal keine Konsequenzen nach sich zieht. Herauskommen kann die Sache durch böswillige Nachbarn oder beim Weiterverkauf, wenn z.B. von bestimmten Gebäudeteilen in der Baugenehmigung oder Bauakte keine Aufzeichnungen existieren.
Bestandsschutz heißt, dass ein Gebäude zu einem bestimmten Zeitpunkt einmal rechtmäßig errichtet wurde und dadurch gegen spätere Rechtsverschärfungen geschützt ist. Wenn die Behörde gegen einen Anbau jahre- oder jahrzehntelang nicht einschreitet, entsteht aber durch das reine Nicht-Einschreiten kein Bestandsschutz oder Vertrauensschutz. Nur wenn die Behörde ausdrücklich in schriftlicher Form mitteilt, dass und wie lange der Bau geduldet bzw. auf ein Einschreiten verzichtet wird, ist darauf Verlass. Auf mündliche Zusagen des Bauamts ist kein Verlass. Wenn sich aus der Akte oder dem Archiv ergibt, dass das Gebäude zum Beispiel bei der Erhebung von Erschließungsbeiträgen fraglos akzeptiert wurde, kann dies lediglich ein Indiz für die Duldung trotz fehlender Baugenehmigung sein.
Wie kann man einen Schwarzbau legalisieren?
Wenn die Behörde von dem Schwarzbau erfährt, kann sie die Beseitigung anordnen oder die Nutzung untersagen. Daher ist vom Grundstückseigentümer immer gut zu überlegen, ob er nicht von sich aus aktiv versuchen sollte, rechtmäßige Zustände herzustellen, indem zum Beispiel eine fehlende Genehmigung eingeholt wird.
Wird Ihnen erst einmal eine Abrissverfügung des Bauamts zugestellt, haben Sie nur einen Monat Zeit, Widerspruch einzulegen oder - je nach Landesrecht - eine Klage beim Verwaltungsgericht zu erheben. Wenn die Behörde den sofortigen Vollzug der Abrissverfügung angeordnet hat, muss zusätzlich ein Eilantrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 VwGO gestellt werden.
Wenn das nicht genehmigte Gebäude bzw. der Gebäudeteil lediglich keine Baugenehmigung hat - also nur formell baurechtswidrig ist -, aber ansonsten den Vorschriften entspricht und genehmigt werden könnte, lässt sich das Vorhaben häufig auch nach Zustellung einer Abrissverfügung bzw. Beseitigungsanordnung durch eine nachträgliche Baugenehmigung noch legalisieren. Es sollte dann aber so schnell wie möglich mit allen erforderlichen Unterlagen ein Bauantrag gestellt werden und es muss innerhalb der Frist gegen die Beseitigungsanordnung oder Nutzungsuntersagung vorgegangen werden, da diese ansonsten bestandskräftig wird.
Wenn das Vorhaben nicht ganz den materiellen Vorschriften entspricht, kann geprüft werden, ob durch Beantragung von Ausnahmen oder Befreiungen (§ 31 BauGB) die Rechtmäßigkeit hergestellt werden kann. Ebenso kommt die Prüfung geringfügiger baulicher Änderungen zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit in Betracht. Lässt sich weder durch Ausnahmen und Befreiungen noch durch kleine bauliche Veränderungen die Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herstellen, kann das Bauamt eine Beseitigungsverfügung erlassen. Aber auch dann muss die Behörde verhältnismäßig handeln, wobei auch finanzielle Auswirkungen und die Dauer der Duldung des Vorhabens einzubeziehen sind.
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